Zaistenie hypotéky

Ako každá iná úverová operácia, ktorá je poskytovaná bankou prípadne aj špecializovanou spoločnosťou, má obstaranie hypotekárneho úveru určité fázy, ktorými si klient, ktoré o hypotéku žiada a ktorým môže byť občan, fyzická alebo právnická osoba, alebo dokonca obec, musí prejsť. Tie fázy sú tu hlavne preto, aby sa predišlo tomu, že dlžník sa dostane do pozície insolvencie, teda nebude schopný svoje záväzky uhrádzať, ale tiež ide o to, aby hypotéka išla skutočne na ten účel, na aký je určená. V našich podmienkach teda na financovanie bývania. Americká hypotéka v našej republike ešte nie je natoľko rozšírená.

Vybavenie hypotekárneho úveru možno rozdeliť celkovo na tri etapy, pričom existujú ešte dôležité faktory, ktoré vybavenie ovplyvňujú. Tými sa budem zaoberať v rámci jednotlivých etáp vybavenie. Tromi základnými etapami vybavenie hypotéky sú etapy prípravné, schvaľovacie a realizačné.

V tejto fáze sa po záujemcovia o hypotéku žiada niekoľko základných a zásadných úloh. Tým úplne prvým je výber banky, respektíve inštitúcia, ktorá hypotéky poskytuje au ktorej by mal klient záujem zmluvu o hypotekárnom úvere uzavrieť. V tomto ohľade sú základné kritériá pre výber nasledujúce dve: vyššie úrokové sadzby a doba jej fixácie. Doba fixácie určuje počet mesiacov (rokov), počas ktorých nemôže banka nijako meniť úrokovú sadzbu dohodnutú v zmluve. Existujú dva druhy fixácie - krátkodobá a dlhodobá. Obe majú svoje výhody a nevýhody. 

Výhodou dlhodobej fixácie, teda fixácie nad 5 rokov je skutočnosť, že klient má po celú dobu určitú výšku úrokovej sadzby, čo má zároveň za následok lepšiu možnosť hospodárenie s domácimi financiami. Keď rodina bude vedieť, že každý mesiac bude musieť odviesť rovnakú sumu po dlhšiu dobu, budú s ňou počítať a nebudú sa musieť strachovať toho, ako sa úroková sadzba zmení a ako sa to promítneš na ich finančných možnostiach. Dlhodobá fixácia má však aj svoje nevýhody, a to hlavne vyššiu výšku úrokových sadzieb, než aké sú poskytované u krátkodobé fixácie, a tiež skutočnosť, že po celú dobu fixácie väčšinou nemôže klient bez postihu splatiť väčšiu sumu, aj keby mohol. U krátkodobé fixácie túto možnosť má, pretože keď si dá fixáciu iba na rok, tak sa dá predpokladať, že keď počas toho roku nadobudne väčšiu finančnú sumu, bude jej disponovať aj na konci roka a teda poskočenia krátkodobé fixácie môže určitú vyššiu sumu nad rámec obvyklého mesačnej splátky, zaplatiť.

Dve výhody krátkodobé fixácie sú teda nižšie úrokové sadzby ako u dlhodobých fixáciou a možnosť po skončení fixácie splatiť buď rovno celý úver, alebo jeho časť, ktorá môže byť vyššia ako trhová splátka. Nevýhodou tejto krátkodobé fixácie je v podstate iba neistota toho, aká bude ďalšia úroková miera, až táto fixácia vyprší.

Už tu je teda veľmi dôležité si určiť priority, či je klient ochotný po celú dobu platiť rovnako, s tým že na úrokových sadzbách neprodělá, ani nezarobí, alebo radšej prijme riziká krátkodobé fixácie, a bude spoliehať na to, že úrokové sadzby príliš neporastú, a on tak na tom zarobí oproti dlhodobej fixáciu. Dnes sa však možno stretnúť s hypotekárnymi produktmi, ktoré ponúkajú fixáciu na všetky obdobia s rovnakou úrokovou mierou či dokonca s nižšou úrokovou mierou u dlhodobej fixácie. Preto je už voľba inštitúcie a úveru veľmi dôležitá a je treba sa viac rozhliadnuť a zaujímať sa o ponuku niekoľkých bánk ako iba jednej, s ktorou môže mať klient dobré skúsenosti, ale ešte to neznamená, že jej hypotekárny úver je na trhu pre neho tým skutočne najlepším.

Ak je už tá správna inštitúcia vybraná, nezostáva, než ju kontaktovať, najlepšie priamo osobne. Keď klient zájde na pobočku banky, sú mu podané základné informácie o typoch úveru, aké sú možnosti a tiež, aké doklady budú potrebné pri vytvorení žiadosti o hypotekárny úver. Na tomto sedenie môže byť klientovi tiež vypočítané, koľko by musel platiť a teda aj ako by zvládal svoju finančnú situáciu, keby mesačne musel odvádzať určitú čiastku. Lepšie sa tým ilustruje, aké sú klientovi skutočné možnosti a či o produkt skutočne stojí a je ho schopný splácať.

Keďže je otvorenie hypotekárneho úveru operácií pomerne náročnú, je vyžadované značné množstvo dokumente, aby mohlo byť všetko skontroluje a mohla byť uzavretá skutočná zmluva o hypotekárnom úvere. K žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru musí klient predložiť nasledujúce dokumenty [3]:
doklad identifikujúci klienta (občiansky preukaz, živnostenský list atď)

doloženie výšky príjmov (u PO - daňové priznanie, u FO - potvrdenie príjmu od zamestnávateľa, príp. budúcu nájomnú zmluvu atď) ako žiadateľov, tak aj spoludlžníkov alebo ručiteľov